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物业项目经理每天、每周、每月要做的事以及应具备的应变能力

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:6

中國物業新聞網訊:

“會做人、會做事”會讓我們的職場生涯更進一步,而作為企業管理者如何做好人又做好事?

通過本文你將瞭解到,成功的管理者必須做哪些事,什麼樣的品質才是最重要的,擁有它們才能讓你走得更遠。

每天必須做的:

1.總結自己一天的任務完成情況;

2.考慮明天應該做的主要工作;

3.瞭解至少一個部門情況或進行相應指導;

4.考慮一個公司的不足之處,並想出準備改善的方法與步驟;

5.記住公司一名員工的名字及其特點;

6.每天必須看的報表;

7.考慮自己一天工作失誤的地方;

8.自己一天工作完成的質量與效率是否還能提高;

9.應該批復的文件。

每周必須做的:

1.召開一次中層幹部例會;

2.與一個主要職能部門進行一次座談;

3.與一個你認為現在或將來是公司業務骨幹的人交流溝通一次;

4.向你的老板匯報一次工作;

5.對各個部門的工作進展總結一次;

6.召開一次與品質管控有關的辦公會議;

7.糾正公司內部一個細節上的不正確做法;

8.檢查上周糾正措施的落實情況;

9.進行一次自我總結(非正式);

10.整理自己的文件或書櫃;

11.瞭解相應的財務指標的變化;

12.與一個重要客戶聯絡;

13.每周必須看的報表;

14.與一個合作單位聯系;

15.表揚一個你的骨幹。

每旬必須做的:

1.請一個不同的員工吃飯或喝茶;

2.與財務部溝通一次;

3.對一個項目的物業費收取和項目經營進行重點幫助;

4.拜會一個外包商。

每月必須做的:

1.對各個部門進行考核一次;

2.拜會一個重要客戶;

3.自我考核一次;

4.月財務報表;

5.月總體經營情況;

6.下月工作計劃;

7.下月激勵政策。

最重要的12種品格

一、忠誠

1.站在老板的立場上思考問題;

2.與上級分享你的想法;

3.時刻維護公司的利益;

4.琢磨為公司賺錢;

5.在外界誘惑面前經得起考驗。

二、敬業

1.工作的目的不僅僅在於報酬;

2.提供超出報酬的服務與努力;

3.樂意為工作作出個人犧牲;

4.重視工作中的每一個細節。

三、積極

1.從“要我做”到“我要做”;

2.主動分擔一些“分外”事;

3.先做後說,給上司驚喜;

4.學會毛遂自薦;

5.高標準要求:要求一步,做到三步;

6.拿捏好主動的尺度,不要急於表現、出風頭甚至搶別人的工作。

四、負責

1.責任的核心在於責任心;

2.把每一件小事都做好;

3.言必信,行必果;

4.錯就是錯,絕對不要找借口;

5.讓問題的皮球止於你;

6.不因一點疏忽而鑄成大錯。

五、效率

1.跟窮忙瞎忙說“再見”;

2.心無旁騖,專心致志;

3.量化、細化每天的工作;

4.拖延是最狠毒的職業殺手;

5.牢記優先,要事第一;

6.防止完美主義成為效率的大敵。

六、結果

1.一開始就要想怎樣把事情做成;

2.辦法永遠要比問題多;

3.聰明地工作而不僅僅是努力工作;

4.沒有條件,就創67194成在線觀看免費造條件;

5.把任務完成得超出預期。

七、溝通

1.溝通和八卦是兩回事;

2.不說和說得過多都是一種錯;

3.帶著方案去提問題,當面溝通,當場解決;

4.培養接受批評的情商;

5.胸懷大局,既報喜也報憂;

6.內部可以有矛盾,對外一定要一致。

八、團隊

1.滴水融入大海,個人融入團隊;

2.服從總體安排;

3.遵守紀律才能保證戰鬥力;

4.不做團隊的“短板”,如果現在是,就要給自己“增高”;

5.多為別人、為團隊考慮。

九、進取

1.以空杯心態去學習、去汲取;

2.不要總生氣,而要爭氣;

3.不要一年經驗重復用十年;

4.擠時間給自己“增高”、“充電”;

5.發展自己的“比較優勢”;

6.挑戰自我,未雨綢繆。

十、低調

1.不要邀功請賞;

2.克服“大材小用”的心理;

3.不要擺架子耍資格;

4.凡是人,皆須敬;

5.努力做到名實相符,要配得上自己的位置;

6.成績隻是開始,榮譽當作動力。

十一、成本

1.報銷賬目,一定要誠信;

2.不耍小聰明,不貪小便宜;

3.不浪費公司的資源,哪怕是一張紙;

4.珍惜工作的每一分鐘時間;

5.每付出成本,都要力爭最大收益;

6.記住:省下的,就是利潤!

十二、感恩

1.老板給瞭你飯碗;

2.工作給你的不僅是報酬,還有學習、成長的機會;

3.同事給瞭你工作中的配合;

4.對手讓你看到距離和發展空間;

5.批評者讓你不斷完善自我。

項目經理的三種應變能力

一、事事具細

項目經理在接管項目前應充分做好準備工作,但是準備再好的項目經理,也很難料想或防止項目偶然事件的發生。事事具細是項目經理常用的一種解決問題的方式之一。例如:項目經理在解決一起小區物業與業主的糾紛過程中,在進行分析時,往往被表面現象蒙蔽,很長時間不能解決,使公用設施造成潛在隱患,具體情節如下:

事例一某小區12號樓103業主由於裝修不慎,將電梯豎井內墻壁打穿,同時將自傢廚房內供水管打穿,造成電梯豎井內輕微漏水,為電梯的安全運行造成隱患。經物業管理中心與業主多次溝通,業主仍由於裝修費用過高原因不願意維修,寧願多交些水費,也要求物業予以修復或維持原狀,即使物業部門發放瞭整改通知單。

案例啟示在解決此類問題時,物業項目經理往往由於自身的主觀意向去解決問題,雖然認真聽取瞭電梯維保單位及項目維修人員的報告,積極努力的去與業主溝通解決,但是收效甚微。

如何變被動為主動,是對項目經理的一次考驗。經過項目經理的努力,迅速解決瞭這個棘手的問題。(百聞不如—見,項目經理在處理此類問題時有必要事事具細,通過項目經理親自調查發現,業主打穿與業主傢熱水器連接的熱水管,由於微漏不明顯,造成維修工與電梯維保員工誤判,經項目經理在電梯豎井內檢查,發現流出的是熱水。經與業主溝通,業主很快答應解決這個問題,並找到瞭長期電費高漲的原因。)

此時,項目經理可以在解決問題後主動向員工提問,如何解決這個問題。此時員工的註意力會馬上轉移到項目經理身上,項目經理可以通過不同的回答來進行判斷,對員工的回答作恰當的小結和補充。這樣項目經理可迅速化解原來未能解決問題的尷尬局面。

二、物管專業知識與經驗

物業管理人員所擁有處理問題的專業知識與經驗是順利與業主溝通、解決問題的法寶,良好的處理問題的方式與溝通方法是項目經理所具備的優勢,也是物業管理專業化的一種體現。

事例二所管理項目10一102業主提出的傢中客廳地暖不熱的問題。

今年一月初的一場大雪使京津近三十年來經歷瞭一場前所未有的供暖考驗,對於物業所管理項目而言,也是服務項目中的重中之重,如何處理業主、物業服務中心、供熱公司三者之間的問題是對項目經理的考驗,也是對項目經理業務應變能力的考驗。

首先根據原有物業服務經驗分步驟進行解決:

(1)是否地暖管路存在問題?

需要對每一組豎井內管路進行檢查,排除問題,必要時再聯系建設方對業主傢內地暖進行檢查:

(2)是否業主傢內閥門未完全打開,導致供暖效果不好,達不到流量需求。

(3)是否有隱蔽工程(往往業主在裝修時私自做瞭改動,影響循環)。

采取的方法是將閥門打開到位,再查看客廳是否達標:最終解決的方式是聯系建設方進行維修或找熱力公司進行排污處理。

(4)與熱力站進行溝通,主要原因為由天氣太冷,供暖流量不足,造成供暖不達標,影響瞭居民生活,熱力公司正在加緊解決。

案例啟示:對此類問題尋求各相關單位共同檢測、分析、檢查並得出結論是本案例的一個難點,但往往並不能收到良好的效果。

此時項目經理要通過本身的物業管理專業經驗來考慮問題,分析找出存在問題的原因並達成一致意見予以解決,有可能收到意想不到的結果。

本案例的最終解決方式是熱力公司采取應急預案予以解決,但如果項目經理如不再第一時間內瞭解小區供熱狀況,有可能造成物業公司與業主之間矛盾的發生,有可能引發業主通過居委會、相關職能部門維權事件的發生,造成不良影響。良好的專業技能及經驗基礎,是項目經理與業主加深關系的橋梁。

三、信息溝通

一個小區做的好與不好,在信息發展的今天,可以通過各種信息手段瞭解(如手機信息、網絡信息、電視信息、相關部門信息等)。尹人香蕉午夜電影網

如在新接管本小區項目時,為瞭能及時瞭解小區目前存在的問題以及前期遺留的問題,可通過網絡在相關網站上找到本小區的信息,可以在第一時間內瞭解本項目的狀況以及業主所期望的內容。

事例三小區項目燃氣問題:在項目業主領鑰匙裝修的時候,燃氣公司就曾經提出警告,天然氣表位置嚴禁擅自改動或產生相對移位,倘若違規擅自改移,天然氣將不予開通。但是,總是有些業主,嫌房子格局不符合自己的設計初衷,擅自改變瞭房子的格局(註:開發商樣板間造型是誤導業主改造的原因之一,同時物業管理中心未及時盡到告知義務),造成瞭天然氣表位置移位,結果自然很麻煩。

在處理此類遺留問題時,項目經理可以通過網絡信息、業主論壇、社區論壇等瞭解業主對此類問題的認識,及時掌握業主的動態。

案例啟示在充分瞭解此類問題的同時,第一時間與相關業主進行溝通是解決問題的關鍵。最終結果是經小區項目經理協調與業主達成一致,物業公司以減免三個月物業費的方式圓滿的解決瞭二年來的遺留問題,不僅收回瞭欠費,項目經理也在小區樹立起瞭威信。

由於物業管理的不可抗辯性,往往項目經理在處理小區事務時,要充分考慮自身的角色,即使項目經理有較高能力與素質,但在管理過程中,角色意識也是項目經理處理小區問題時要考慮的重要組成部分。

項目經理應具備的“角色”意識:

1、“我也是業主”

首先項目經理要把自己當成多面業主。無論是業主、租戶、空置房都是項目服務的內容。項目經理可以是業主,也可以是租戶,也有可能是開發商(空置房業主)。通過不同的角色轉換,經過換位思考,是個成熟的項目經理走過的必經之路。

2、經營傢意識

項目服務最終結果是為企業創造價值。一個好的項目,特別是前期物業管理過程中,可以為企業贏得較高的利潤。老小區就會存在投入與產出的問題,一個好的項目經理不能僅停留在單純的物業服務上,而是提升到經營物業服務上,這也是物業服務發展的方向。項目經理的角色在這裡就是經營傢。

3、創造性意識、有效性意識

物業的創造性發展是項目經理拓展自己空間與創造性相結合的一種方式,項目的發展要不斷吸取先進的物業管理經驗。如:通過物業項目的投標可以為企業拓展服務:通過不同項目的管理可以進行橫向比較:而通過考察、參觀等可以開闊視野。同時,物業服務可分為有效服務與無效服務,有效服務為物業服務中心創造價值,無效服務浪費項目的資源。項目經理管理小區的主要工作放在人員的管理上,隻有人力資源管理到位,才能服務到位,從人力資源的源頭抓起,是項目經理治理小區的最主要的角色。

4、調解員意識

糾正違章搭建等問題是令物業服務企業頭痛的難題,。由於業主自有物業違章搭建靈活程度性較大,給物業服務人員的管理帶來一定難度,也許在一夜之間,違章搭建已落實完成。

在既定事實下,物業服務人員隻能下整改通知書規避責任,同時向相關部門上報。做好業主間的調解員就是在業主到小區物業服務中心辦理裝修申請之前,所負責區域的物業服務人員與業主先行進行溝通,引導業主參照樣板間的裝修模式,提前告知裝飾單位靈活改變裝飾方案,符合裝修要求,在行為上占據主動,為今後與業主再次溝通打下基礎。

物業服務人員發現問題很容易,關鍵是如何解決問題,物業服務人員要培養解決問題的思維習慣,要在業主提出問題的同時思考如何去解決。有什麼解決方案,各種方案的優劣和代價,采取什麼措施和手段最有效,是否比目前的方案更好,具體的實施計劃。隻有業主認為有道理,才能達到糾正的目的,做好調解員就是能夠從業主的利益來出發,為業主提出更好的方案,更好的方法,更好的解決方式。同時為化解業主間的矛盾糾紛。