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红星美凯龙携手高和资本率先开创国内商业物业金融闭环

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:61

中國物業新聞網訊:

近日,傢居流通業第一品牌紅星美凱龍(01528.HK)與國內知名商業不動產基金高和資本聯合對外宣佈,國內傢居行業“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星傢居商場資產支持專項計劃”成功發行,近日將在基金業協會備案,並將在上海交易所掛牌交易。這是繼去年紅星美凱龍與高和資本合作成立以傢居商業地產為基礎資產的並購基金以來雙方的第二次合作,旨在升級紅星美凱龍的輕資產戰略。該類REITs不依賴主體信用兜底,且其權益級證券由專業的私募投資基金以市場化方式認購,是權益型類REITs的一個裡程碑,也是權益類公募REITs的一次重要預演。這一方面說明專業不動產基金管理人和專業的投資人日臻成熟,另一方面也說明機構投資者高度認可傢居商場作為穩健的實業類別,其自身經營能帶來持續收益和物業增值。

  該“類REITs”將天津的兩間紅星美凱龍傢居商場證券化,紅星美凱龍仍將繼續向商場提供管理服務。此計劃僅面向機構投資者,總規模為26.5億元。其中優先級合計為18.0 億元,由銀行、公募基金等機構參與認購;權益級證券合計為8.5億,由高和資本發起的私募基金認購。高和資本亦擔任項目牽頭人,渤海匯金擔任計劃管理人。

  探索權益型類REITs

  進行公募REITs的預演

  中國證監會債券部主任蔡建春表示,資產證券化作為直接融資工具,具有盤活存量資產、提升資源配置效率、降低融資成本的特點,契合支持服務實體經濟、支持供給側結構型改革的要求,發展資產證券化也符合當前金融工作會議的精神。證監會債券部將會加強規則體系建設、強化事中事後監管,完善信息披露制度,加快推動REITs等具有重要創新意義的落地,進一步完善對PPP等重點領域的支持力度。證監會和交易所推動的類REITs市場在法律框架、交易結構設計、投資人教育、稅收實踐和不動產基金管理人的培育上都為將來的公募REITs提供大量可資借鑒的經驗。通過自上而下的監管引導和自下而上的實踐創新相結合,相信中國公募REITs將會有更堅實的誕生基礎。

  中國證券投資基金業協會會長洪磊和副會長張小艾在不同場合積極呼籲和推動公募REITs發展。洪磊會長指出,發展REITs意義重大,主要體現在:一是盤活公共資產,激年輕人免費視頻活地方投融資效率;二是拓展長期資本形成機制,改善金融資本供給效率;三是推動養老金等投資於優質資產,為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。張小艾副會長認為,中國REITs的發展機遇與挑戰並存。到目前為止,我國仍沒有出現真正的REITs產品,其原因主要有以下幾個方面。一是基礎資產信用不獨立,無法擺脫“剛性兌付”。二是制度環境滯後,缺少統一的市場化運作環境。三是缺少綜合性行業稅制安排。四是資產持有資金成本過高,權益型投資回報率不足。洪磊會長建議從四個方面推動REITs和資產證券化發展:包括在《基金法》框架下推動REITs基本制度設計;加快構建資產證券化上市規則和REITs監管與自律體系;積極推動資本市場統一稅制,明確REITs相關稅收政策;推動私募基金和公募基金等專業機構投資人、養老資金投資公募REITs,完善資產管理市場“基礎資產、投資工具、大類資產配置”三層架構。

  目前在中國證券投資基金業協會備案的類REITs超過400億元,且開始吸引瞭私募基金等專業機構對權益級或次級檔的投資。權益型類RE-ITs在上述幾個方面的實踐和摸索將是邁向中國公募REITs的關鍵過渡。

  中國證券化基金投資業協會專傢顧問、五道口金融學院研究生導師郭傑群認為,高和紅星美凱龍類RE-ITs項目的結構設計借鑒成熟市場的權益類REITs,回歸資產支持證券的本質,脫離主體兜底,符合資產證券化和公募REITs的主流發展方向。特別是,專業的投資機構牽頭權益級投資並負責基金管理和資產管理,真正實現權益級的社會化認購,體現瞭專業投資者驅動的特點,是非常重要的突破。中國類REITs市場的擴容是未來公募REITs的預演,專業的權益型投資人和不動產基金管理人的逐步成熟,是公募REITs推出的前提。

  強強聯合率先打造國內完整的

  商業物業金融閉環

  近年來,隨著自持物業逐步增加,如何構建從商業物業的建設運營,到持有孵化,再到退出的金融鏈條一直是行業性的難題。

  紅星美凱龍首席財務官席世昌指出:“在管理門店沒有減少的情況下,自營物業依靠類REITs變現,回收資金後可更快更多投資於新物業,通過與並購基金的協同,實現滾動開發和針對性並購,成為傢居商場物業孵化器,最終形成從建造到運營,從並購到退出的完整輕資產閉環。紅星美凱龍在全國有大量的自營商場,主要分佈在一二線城市,經營管理的傢居商場的儲備量是行業內遙遙領先的,這些優質資產一旦走上證券化之路,將會使投資人對紅星美凱龍的資產價值與公司價值有新的認識。”

  紅星美凱龍執行總裁郭丙合表示,紅星美凱龍已經從一個傳統的商業運營企業升級為一個資產運營企業,不僅通過物業的經營管理賺取經營收益,還通過金融化和證券化獲取瞭快速變現的能力,使公司可以兼顧高的股本收益率和高的資產流動性。這標志著紅星美凱龍商業模式的一次重要升級。

  高和資本執行合夥人周以升認為,紅星美凱龍與高和資本在並購基金和類REITs的這兩次合作實際上開創瞭國內商業地產領域真正的金融閉環:從開發運營,到並購基金,再到類REITs退出。這會讓紅星美凱龍從自營自建模式到委托管理模式之後,再一次站到行業戰略的制高點,加強紅星美凱龍在傢居領域的領導地位。同時,周以升也指出:不依賴於主體信用的權益型類REITs模式將是商業不動產持有人盤活存量的重要手段,也將是物業持有人佈局未來公募REITs的必要過渡。

  紅星美凱龍是傢居流通領域龍頭企業,深耕行業三十年,秉持一貫的“工匠精神”在傢居行業精耕細作。截至2017年6月30日,紅星美凱龍共經營214傢商場,覆蓋全國28個省、直轄市、自治區的150個城市,是中國經營面積最大、商場數目最多、地理覆蓋面積最廣的傢居裝飾及傢具商場運營商之一。其中經營中的自營商場69,國產私拍福利精品視頻另有21傢自營商場正在籌備中。

  作為國內傢居建材流通第一股,紅星美凱龍於2015年6月登陸港交所。財報顯示,截至2017年6月30日,紅星美凱龍實現營業收入50.71億元,同比增長10.6%;實現凈利潤21.56億元,同比增長11.8%,歸屬於母公司所有者的凈利潤為20.45億元,同比增長10.2%,扣非後同比增長5.5%。紅星美凱龍上市兩周年之際用一份出色的成績單為投資者交出滿意答卷。

  而高和資本是中國也是國內規模最大的商業地產私募股權基金之一,在國內核心城市投資商業地產總額超過300億元,領導瞭國內第一個交易所CMBS以及第一個脫離主體信用的CMBN等裡程碑交易,並管理200億元的商業物業證券化投資基邪惡工番口番大全全彩金,是中國商業地產私募基金和不動產證券化領域重要的開拓者和引領者。